O mercado imobiliário de Cuiabá movimentou R$ 1,83 bilhão no 3º trimestre de 2026. Mesmo com menos imóveis negociados, o valor das transações aumentou 25,50% em relação ao mesmo período de 2025.
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Imóveis negociados
3.472
Queda de 8,63%
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Valor movimentado
R$ 1,83 bi
Alta de 25,50%
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Ticket médio
R$ 528 mil
Alta de 37,35%
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Valor financiado*
R$ 468 mi
25,54% do total
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O mercado imobiliário de Cuiabá no terceiro trimestre de 2026 apresentou um comportamento que merece atenção. A capital mato-grossense registrou menos negociações na comparação anual, mas o volume financeiro movimentado aumentou significativamente.
De acordo com o relatório de indicadores do Secovi-MT, elaborado a partir de dados de ITBI da Prefeitura Municipal de Cuiabá, foram registradas 3.472 unidades transacionadas entre julho e setembro de 2026.
Em igual período de 2025, foram 3.800 unidades. São 328 negócios a menos. Entretanto, o valor total passou de R$ 1,46 bilhão para R$ 1,83 bilhão.
A explicação está, em parte, no valor médio das operações: o ticket médio subiu de R$ 384.684 para R$ 528.378.
Cuiabá vendeu menos unidades, mas movimentou mais dinheiro. Isso não significa, necessariamente, que todos os imóveis ficaram mais caros.
- 3.472 imóveis negociados: queda de 8,63% em relação ao 3º trimestre de 2025.
- R$ 1,83 bilhão movimentado: crescimento de 25,50%.
- R$ 528 mil de ticket médio: aumento de 37,35%.
- Região Leste: maior volume financeiro, com R$ 596,05 milhões.
- Região Oeste: líder em quantidade, com 1.200 unidades negociadas.
01 | COMPARAÇÃO ANUAL Mercado imobiliário de Cuiabá: menos vendas, mais dinheiro
O principal contraste do levantamento aparece na comparação entre o terceiro trimestre de 2025 e o mesmo período de 2026.
Enquanto a quantidade de transações caiu, o valor financeiro registrou forte crescimento. A diferença indica que o conjunto de imóveis comercializados em 2026 apresentou valor médio superior.
| Indicador | 2025 | 2026 | Variação |
|---|---|---|---|
| Unidades | 3.800 | 3.472 | -8,63% |
| Valor total | R$ 1,46 bi | R$ 1,83 bi | +25,50% |
| Ticket médio | R$ 384.684 | R$ 528.378 | +37,35% |
Fonte: Secovi-MT, Indicadores do Mercado Imobiliário de Cuiabá, 03T/2026, página 4.
Gráfico: evolução do valor negociado
Na comparação direta entre o segundo e o terceiro trimestre de 2026, também houve avanço. O valor total movimentado cresceu aproximadamente 25,35%, enquanto a quantidade de unidades passou de 3.346 para 3.472.
O que esse resultado significa? Que o mercado registrou negócios de maior valor médio. Entretanto, não é correto afirmar que todos os imóveis de Cuiabá tiveram valorização de 37,35%. A mudança no perfil dos imóveis vendidos também pode influenciar o indicador.
02 | REGIÕES DE CUIABÁ Região Leste ultrapassa Oeste em valor movimentado
A Região Leste assumiu a liderança financeira no terceiro trimestre de 2026, registrando R$ 596,05 milhões em negócios imobiliários.
A Região Oeste ficou praticamente empatada, com R$ 595,36 milhões. A diferença entre as duas foi de aproximadamente R$ 688 mil.
Quando a análise considera a quantidade de unidades comercializadas, a Oeste continua na primeira posição, com 1.200 transações.
| Região | Unidades | Valor total | Ticket médio |
|---|---|---|---|
| Leste | 915 | R$ 596,05 mi | R$ 651.421 |
| Oeste | 1.200 | R$ 595,36 mi | R$ 496.135 |
| Sul | 807 | R$ 339,33 mi | R$ 420.483 |
| Norte | 523 | R$ 300,02 mi | R$ 573.657 |
| Rural | 27 | R$ 3,76 mi | R$ 139.410 |
Fonte: Secovi-MT, Indicadores 03T/2026, página 7.
Gráfico: participação regional no valor total
A Região Sul merece destaque pelo crescimento entre os dois trimestres de 2026. O valor movimentado passou de R$ 188,82 milhões para R$ 339,33 milhões, alta aproximada de 79,7%.
Esse avanço não representa necessariamente uma valorização de 79,7% nos preços dos imóveis. Ele mostra que houve aumento expressivo no volume financeiro registrado naquela região.
03 | RANKING DE VENDAS Top 5 localidades com mais imóveis negociados em Cuiabá
Os registros do ITBI mostram a participação importante das áreas de expansão urbana na movimentação imobiliária de Cuiabá.
A Área de Expansão Urbana Oeste liderou o ranking de recortes cadastrais individuais, com 196 unidades transacionadas no terceiro trimestre.
| Localidade / recorte do ITBI | Vendas | Valor total |
|---|---|---|
| 1. Expansão Urbana Oeste | 196 | R$ 104,96 mi |
| 2. Expansão Urbana Sul | 163 | R$ 68,10 mi |
| 3. Manduri — Residencial Francisca Loureiro Borba | 122 | R$ 14,55 mi |
| 4. Expansão Sul — Fazenda Nova Esperança | 105 | R$ 25,02 mi |
| 5. Jardim Ubirajara | 100 | R$ 35,96 mi |
Fonte: Secovi-MT, 03T/2026, quadros regionais. O ranking utiliza recortes cadastrais apresentados individualmente no relatório, que não correspondem necessariamente a bairros oficiais.
Gráfico: localidades com mais vendas
É importante diferenciar uma região com muitas vendas de uma região com imóveis de alto valor. O volume de negócios e o preço médio representam características distintas do mercado.
04 | IMÓVEIS DE ALTO VALOR Florais dos Lagos e Belvedere aparecem entre os maiores tickets médios
Quando o levantamento é observado pelo valor médio de cada operação, os condomínios horizontais e localidades de padrão mais elevado ganham destaque.
O recorte do Florais dos Lagos, por exemplo, registrou 12 unidades negociadas, com ticket médio de aproximadamente R$ 3,65 milhões.
| Localidade | Unidades | Ticket médio |
|---|---|---|
| Florais dos Lagos | 12 | R$ 3.648.267 |
| Condomínio Villa Jardim | 9 | R$ 2.229.248 |
| Condomínio Belvedere | 24 | R$ 2.074.519 |
| Florais do Valle | 12 | R$ 1.912.896 |
| Jardim das Américas | 26 | R$ 1.662.802 |
Fonte: Secovi-MT, 03T/2026, páginas 10 e 11. São destaques entre os recortes apresentados no relatório, não um ranking completo de preços por metro quadrado.
O resultado reforça a importância de analisar a composição dos negócios. Localidades que registram poucas vendas de alto valor podem apresentar tickets médios elevados, sem necessariamente liderar a quantidade de transações.
05 | FINANCIAMENTO O que os dados revelam sobre o crédito imobiliário?
O relatório do Secovi-MT apresenta, na tabela de totais gerais, R$ 468,46 milhões em valor financiado no terceiro trimestre de 2026. Esse montante corresponde a 25,54% do valor total movimentado.
Os dados de ITBI ajudam a compreender as operações imobiliárias registradas, mas não permitem identificar, isoladamente, as condições de financiamento oferecidas a cada comprador.
06 | ANÁLISE PARA O CONSUMIDOR O que esses números significam para quem quer comprar ou vender uma casa em Cuiabá?
Para quem pretende comprar
O ticket médio de R$ 528 mil não significa que todas as casas de Cuiabá estejam nessa faixa de preço. O comprador deve comparar imóveis semelhantes, observando bairro, metragem, conservação, documentação e características do empreendimento.
Para quem pretende vender
O crescimento do valor total movimentado indica atividade financeira relevante, mas não garante que qualquer imóvel possa ser anunciado por um preço superior. Uma avaliação coerente continua sendo decisiva para atrair compradores.
Para quem pretende investir
É necessário observar a liquidez de cada localização, o número de transações comparáveis, o valor de aquisição e o potencial de renda. Um condomínio com alto ticket médio não apresenta obrigatoriamente maior rentabilidade.
Preço negociado não é preço anunciado
O levantamento do Secovi-MT é baseado em registros de ITBI. Já indicadores como o FipeZAP acompanham preços de anúncios imobiliários. São metodologias distintas e complementares.
Para entender melhor essa diferença, veja também a análise do preço médio do metro quadrado em Cuiabá em setembro de 2026 .
07 | PERGUNTAS FREQUENTES Perguntas frequentes sobre o mercado imobiliário de Cuiabá em 2026
Quanto o mercado imobiliário de Cuiabá movimentou no 3º trimestre de 2026?
Foram R$ 1.834.529.408 em transações imobiliárias, segundo o relatório Secovi-MT, com base nos dados de ITBI da Prefeitura de Cuiabá.
Quantos imóveis foram negociados em Cuiabá?
O levantamento registrou 3.472 unidades transacionadas no terceiro trimestre de 2026, queda de 8,63% em relação ao mesmo período de 2025.
Qual foi o valor médio dos imóveis negociados?
O ticket médio chegou a R$ 528.378. Esse valor representa a média das transações registradas, e não o preço médio por metro quadrado da cidade.
Qual região de Cuiabá movimentou mais dinheiro?
A Região Leste liderou com R$ 596,05 milhões, seguida de perto pela Região Oeste, com R$ 595,36 milhões.
Qual região teve mais imóveis vendidos?
A Região Oeste, com 1.200 unidades transacionadas entre julho e setembro de 2026.
Os imóveis de Cuiabá valorizaram 37,35% em um ano?
Não é possível concluir isso a partir do ticket médio. O percentual representa a variação do valor médio das transações, que pode ser influenciado pelo perfil dos imóveis negociados.
O levantamento considera apenas casas residenciais?
Não. O relatório reúne unidades imobiliárias registradas na base de ITBI analisada, não sendo uma pesquisa exclusiva de casas à venda.
O que esperar do mercado imobiliário de Cuiabá?
Os resultados do terceiro trimestre de 2026 mostram um mercado com maior valor financeiro transacionado, apesar da redução no número de negócios em relação ao ano anterior.
Os indicadores também evidenciam diferenças importantes entre as regiões de Cuiabá. Enquanto algumas localidades concentram maior quantidade de transações, outras se destacam pelo valor médio dos imóveis negociados.
Para compradores, vendedores e investidores, a principal conclusão é que não existe um único comportamento de preços para toda Cuiabá. Cada bairro, condomínio e segmento precisa ser analisado de forma específica.
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Esta matéria foi elaborada a partir dos seguintes documentos e fontes:
- Secovi-MT — Indicadores do Mercado Imobiliário de Cuiabá, 03T/2026. Relatório datado de 20 de outubro de 2026, com dados referentes a julho, agosto e setembro de 2026. Foram utilizados os quadros de totais gerais, resumo regional, localidades e comparativo anual. Site do Secovi-MT.
- Secovi-MT — Indicadores do Mercado Imobiliário de Cuiabá, 02T/2026. Relatório de 14 de julho de 2026, utilizado para comparação entre trimestres. Leia a análise do segundo trimestre.
- Prefeitura Municipal de Cuiabá — ITBI. Base de registros utilizada nos levantamentos do Secovi-MT. Portal oficial da Prefeitura de Cuiabá.
Nota metodológica: os valores em milhões e bilhões foram arredondados para facilitar a leitura. O ticket médio representa a razão entre o valor total e o número de unidades transacionadas. Os dados não constituem um índice de valorização de imóveis comparáveis, tampouco representam exclusivamente casas residenciais.
Análise editorial independente — Casa à Venda Cuiabá | Outubro de 2026.