Mercado Imobiliário de Cuiabá
Bairros com aluguel mais caro em Cuiabá: veja ranking do FipeZAP
Duque de Caxias lidera o ranking das regiões mais caras para alugar em Cuiabá, com preço médio de R$ 63,00 por m², segundo dados do Índice FipeZAP de Locação Residencial de abril de 2026.
Por CasaàVendaCuiabá.com.br • Análise com base no FipeZAP Locação Residencial — Abril de 2026
Resumo rápido
- Duque de Caxias tem o maior preço médio da lista: R$ 63,00/m².
- Cidade Alta aparece em 2º lugar, com R$ 51,00/m².
- Da Goiabeira vem logo depois, com R$ 50,50/m².
- O preço médio geral de locação em Cuiabá ficou em R$ 48,28/m².
- Apesar da queda mensal de -0,14%, o aluguel em Cuiabá ainda acumula alta de 13,77% em 12 meses.
Ranking dos bairros e regiões com aluguel mais caro em Cuiabá
O levantamento do FipeZAP mostra os bairros, zonas ou regiões mais representativos dentro da amostra de anúncios de apartamentos prontos para locação. Entre eles, Duque de Caxias aparece isolado no topo, com valor médio bem acima das demais regiões analisadas.
A leitura principal é simples: áreas tradicionais, bem localizadas e com maior concentração de apartamentos continuam puxando os maiores valores de aluguel em Cuiabá. Mas a valorização anual mostra outra camada importante: alguns bairros que não estão no topo absoluto de preço registraram altas fortes nos últimos 12 meses.
| Posição | Bairro/Região | Aluguel médio | Variação em 12 meses | Leitura rápida |
|---|---|---|---|---|
| 1º | Duque de Caxias | R$ 63,00/m² | +1,5% | Mais caro da lista, mas com valorização moderada. |
| 2º | Cidade Alta | R$ 51,00/m² | +35,1% | Alta anual muito forte. |
| 3º | Da Goiabeira | R$ 50,50/m² | +17,6% | Acima da média geral da cidade. |
| 4º | Jardim Aclimação | R$ 49,80/m² | +27,2% | Valorização expressiva. |
| 5º | Ribeirão do Lipa | R$ 48,00/m² | +6,2% | Próximo da média geral de Cuiabá. |
| 6º | Do Quilombo | R$ 46,20/m² | +20,4% | Boa valorização anual. |
| 7º | Área de Expansão Urbana | R$ 43,00/m² | +19,3% | Mais acessível, mas em valorização. |
| 8º | Do Porto | R$ 41,80/m² | +3,6% | Crescimento anual mais contido. |
| 9º | Centro Norte | R$ 41,40/m² | +31,6% | Alta forte com preço ainda abaixo do topo. |
| 10º | Dos Araés | R$ 39,00/m² | +28,2% | Menor preço da lista, mas com alta relevante. |
Gráfico: preço médio do aluguel por m² em Cuiabá
O gráfico abaixo mostra a diferença entre as regiões analisadas. Duque de Caxias fica claramente acima dos demais bairros, enquanto Cidade Alta, Da Goiabeira e Jardim Aclimação formam um segundo grupo com valores muito próximos.
Aluguel médio por metro quadrado
Duque de Caxias R$ 63,00/m²
Cidade Alta R$ 51,00/m²
Da Goiabeira R$ 50,50/m²
Jardim Aclimação R$ 49,80/m²
Ribeirão do Lipa R$ 48,00/m²
Do Quilombo R$ 46,20/m²
Área de Expansão Urbana R$ 43,00/m²
Do Porto R$ 41,80/m²
Centro Norte R$ 41,40/m²
Dos Araés R$ 39,00/m²
Fonte: Índice FipeZAP de Locação Residencial — abril/2026. Barras proporcionais ao maior valor da lista.
Nem sempre o bairro mais caro é o que mais valorizou
Um dado importante aparece quando comparamos o preço médio com a valorização anual. Duque de Caxias é o mais caro, mas subiu apenas 1,5% em 12 meses. Já Cidade Alta, Centro Norte, Dos Araés e Jardim Aclimação tiveram aumentos bem mais fortes.
Isso sugere que algumas regiões com preço ainda intermediário estão passando por valorização mais acelerada. Para investidores, esse tipo de informação pode ajudar a identificar bairros com maior pressão de demanda. Para quem procura imóvel para morar, serve de alerta: regiões que antes pareciam mais acessíveis podem estar ficando mais disputadas.
Maiores valorizações em 12 meses
Cidade Alta +35,1%
Centro Norte +31,6%
Dos Araés +28,2%
Jardim Aclimação +27,2%
Do Quilombo +20,4%
Fonte: Índice FipeZAP de Locação Residencial — abril/2026.
O que esse ranking mostra sobre Cuiabá?
O ranking confirma que o mercado de aluguel em Cuiabá está dividido em faixas bem claras. No topo, Duque de Caxias aparece com valor significativamente maior. Em seguida, há um bloco de regiões entre R$ 48,00/m² e R$ 51,00/m², formado por Cidade Alta, Da Goiabeira, Jardim Aclimação e Ribeirão do Lipa.
Já regiões como Área de Expansão Urbana, Do Porto, Centro Norte e Dos Araés aparecem com valores mais baixos dentro da lista, mas algumas delas registraram fortes altas nos últimos 12 meses. Esse comportamento indica que o mercado não está aquecido apenas nos bairros mais caros: a pressão por aluguel também aparece em regiões com preços mais acessíveis.
Para quem quer comprar imóvel pensando em renda
O bairro mais caro pode não ser, necessariamente, o melhor para investir. O investidor precisa comparar preço de compra, aluguel possível, liquidez, condomínio, vacância e valorização da região. Em Cuiabá, o rental yield médio da locação residencial foi estimado em 8,31% ao ano em abril de 2026.
Para quem procura imóvel para alugar
O preço por metro quadrado ajuda na comparação, mas não deve ser o único critério. Condomínio, IPTU, vaga, mobília, ventilação, sol da tarde, segurança e localização exata podem mudar completamente o custo-benefício de um imóvel.
Resumo final
Segundo o FipeZAP de abril de 2026, os maiores preços médios de aluguel em Cuiabá aparecem em Duque de Caxias, Cidade Alta, Da Goiabeira, Jardim Aclimação e Ribeirão do Lipa. O preço médio geral da cidade ficou em R$ 48,28/m², enquanto o acumulado de 12 meses chegou a 13,77%.
A principal conclusão é que Cuiabá segue com mercado de locação valorizado, mesmo após um pequeno recuo mensal. Para proprietários, o momento exige precificação técnica. Para inquilinos, exige comparação cuidadosa. Para investidores, o ranking ajuda a observar onde estão os maiores valores e onde a valorização anual tem sido mais forte.
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Fonte dos dados: Índice FipeZAP de Locação Residencial — Informe de Abril de 2026. O índice considera anúncios de apartamentos prontos para locação e não representa, necessariamente, contratos antigos já vigentes. Os bairros listados são os mais representativos dentro da amostra do levantamento.