Cuiabá acelera no aluguel, e o número que importa não é só o preço
Cuiabá encerrou 2025 com alta acumulada de 14,61% nos preços de locação residencial, e em dezembro o valor médio anunciado ficou em R$ 46,31 por m². Em termos práticos: o mercado local de aluguel esquentou bem acima da média nacional, mesmo sem ser (ainda) um dos mais caros do país.
Antes de qualquer interpretação, um ponto metodológico que evita leitura errada: o Índice FipeZAP acompanha preços anunciados de novos aluguéis (ofertas), não o reajuste de contratos antigos.
E o recorte do relatório é apartamentos prontos em 36 cidades, com base em anúncios da internet.
O Brasil em 2025: aluguéis subiram mais que o dobro da inflação oficial
No agregado nacional (amostra FipeZAP), o aluguel residencial teve:
-
+0,68% em dezembro/2025
-
+9,44% em 2025
No mesmo período, o IPCA (inflação oficial) acumulou +4,26% e o IGP-M ficou em -1,05%.
Isso cria um “gap” importante para leitura de mercado: novos aluguéis (ofertas) correram bem acima da inflação, e muitas vezes descolados dos indexadores tradicionais.
Cuiabá em números (dez/2025), onde está a diferença real
A tabela abaixo resume o que importa para leitura rápida do cenário.
Tabela 1 — Cuiabá vs Brasil (FipeZAP, dez/2025 e 2025)
| Indicador | Cuiabá | Brasil (média FipeZAP) | Leitura objetiva |
|---|---|---|---|
| Preço médio (R$/m²) - dez/2025 | R$ 46,31 | R$ 50,98 | Cuiabá ~9,16% abaixo da média nacional (em preço) |
| Variação em 2025 | +14,61% | +9,44% | Cuiabá cresceu mais rápido que o Brasil |
| Variação em dez/2025 | +1,76% | +0,68% | Dezembro em Cuiabá veio mais forte |
| Rental yield anualizado | 8,10% a.a. | 5,96% a.a. | Cuiabá está entre as maiores rentabilidades |
Tradução sem romantizar: Cuiabá não é “cara” no preço por m², mas está reprecificando rápido, e entregando rentabilidade alta no aluguel.
Ranking de preço: Cuiabá está no meio do pelotão (e isso é parte da história)
Entre as capitais monitoradas no relatório, os maiores preços por m² em dezembro foram Belém, São Paulo e Recife; na ponta mais barata ficaram Teresina, Aracaju e Campo Grande.
Tabela 2 - Preço médio do aluguel (R$/m²) nas capitais, dez/2025
| Ranking (caro → barato) | Capital | R$/m² |
|---|---|---|
| 1 | Belém | 63,69 |
| 2 | São Paulo | 62,56 |
| 3 | Recife | 60,89 |
| 4 | Florianópolis | 59,77 |
| 5 | São Luís | 57,69 |
| 6 | Rio de Janeiro | 54,96 |
| 7 | Maceió | 54,86 |
| 8 | Vitória | 52,10 |
| 9 | Salvador | 51,51 |
| 10 | Brasília | 50,77 |
| 11 | Belo Horizonte | 48,76 |
| 12 | Manaus | 48,07 |
| 13 | João Pessoa | 47,64 |
| 14 | Curitiba | 46,42 |
| 15 | Cuiabá | 46,31 |
| 16 | Porto Alegre | 44,53 |
| 17 | Goiânia | 41,42 |
| 18 | Natal | 40,61 |
| 19 | Fortaleza | 37,10 |
| 20 | Campo Grande | 31,74 |
| 21 | Aracaju | 27,97 |
| 22 | Teresina | 26,62 |
Leitura editorial: Cuiabá aparece na 15ª posição de preço (entre 22 capitais monitoradas), mas isso não significa “mercado fraco”. Significa que a alta de 2025 pode ser movimento de ajuste: preços ainda não estão no topo, porém a trajetória está inclinada.
A alta de 2025: Cuiabá entrou no grupo das maiores acelerações
Em 2025, Cuiabá ficou entre as capitais com maior variação acumulada.
Tabela 3 - Variação acumulada do aluguel em 2025 (capitais)
| Ranking | Capital | 2025 |
|---|---|---|
| 1 | Teresina | +21,81% |
| 2 | Belém | +17,62% |
| 3 | Aracaju | +16,73% |
| 4 | Vitória | +15,46% |
| 5 | João Pessoa | +15,31% |
| 6 | Cuiabá | +14,61% |
| 7 | Belo Horizonte | +13,01% |
| … | … | … |
| 22 | Campo Grande | -4,36% |
O que isso sugere (com cuidado): quando a cidade combina preço ainda abaixo da média nacional com crescimento acima do Brasil, o risco de 2026 é claro: o locatário sente rápido e o proprietário tende a testar limites de reajuste em novos contratos.
Rentabilidade: Cuiabá virou caso sério (8,10% a.a.)
O relatório também traz a rentabilidade anualizada do aluguel (rental yield) - uma métrica que relaciona aluguel com preço de venda (na base de dados do próprio índice). A média nacional estimada foi 5,96% a.a.
No ranking das capitais, Cuiabá aparece no topo.
Tabela 4 - Rental yield anualizado (capitais, % a.a.)
| Ranking | Capital | Yield |
|---|---|---|
| 1 | Belém | 8,63% |
| 2 | Recife | 8,37% |
| 3 | Cuiabá | 8,10% |
| 4 | Manaus | 7,81% |
| 5 | Natal | 7,64% |
| … | … | … |
| 22 | Vitória | 4,32% |
Risco de interpretação (importante): yield alto não é “dinheiro grátis”. Pode significar (i) aluguel forte, (ii) preço de venda relativamente mais baixo, (iii) maior percepção de risco em certos segmentos, ou (iv) distorções de mix (tipos de imóvel ofertados). O dado é excelente para comparar, mas não substitui análise por bairro e padrão.
O próprio relatório observa que essa rentabilidade média estimada fica abaixo do retorno projetado de aplicações financeiras de referência para os 12 meses seguintes.
Quanto dá em reais: simulações simples para Cuiabá (média de anúncios)
Usando R$ 46,31/m² como referência (dez/2025), o valor médio anunciado ficaria assim:
| Tamanho do apto | Aluguel estimado (média) |
|---|---|
| 35 m² | R$ 1.620,85 |
| 50 m² | R$ 2.315,50 |
| 70 m² | R$ 3.241,70 |
| 100 m² | R$ 4.631,00 |
Limite do dado: isso é média de anúncios do índice - não garante o valor fechado no contrato e não separa padrão, andar, mobiliado, condomínio etc.
Cuiabá por bairros (recorte do relatório): onde o m² “aperta” mais
O informe traz um recorte de bairros representativos em Cuiabá, com preço por m² e variação em 12 meses.
Tabela 5 - Cuiabá: bairros representativos (R$/m² e 12meses)
| Bairro | R$/m² | 12meses |
|---|---|---|
| Duque de Caxias | 62,8 | +6,5% |
| Despraiado | 51,4 | +7,0% |
| Área de Expansão Urbana | 49,2 | +5,9% |
| Quilombo | 48,0 | +31,0% |
| Ribeirão do Lipa | 45,4 | +6,1% |
| Goiabeira | 44,6 | +19,4% |
| Porto | 42,4 | +11,6% |
| Centro Norte | 41,6 | +45,0% |
| Cidade Alta | 41,6 | +19,5% |
| Araés | 36,6 | +32,3% |
Leitura objetiva: a dispersão por bairro é grande e confirma a regra que muito portal ignora: “Cuiabá” não é um preço - é uma faixa.
O que isso muda para o mercado de casas (e por que esse tema entra no CasaAVendaCuiaba.com.br)
Seu portal é focado em casa à venda, mas aluguel de apartamentos é um termômetro que afeta o resto do mercado:
-
Pressão de aluguel aumenta a urgência de compra para parte do público (quando a prestação “encosta” no aluguel).
-
Yield alto muda a conta do investidor, inclusive do investidor de casa, porque aluguel “puxa” a precificação de ativos residenciais.
-
Bairros com alta forte em 12meses tendem a ganhar mais procura e competição - e isso respinga em preço de venda e velocidade de absorção.
Metodologia (transparência, do jeito certo)
-
Índice baseado em anúncios de locação residencial na internet, para apartamentos prontos, em 36 cidades.
-
Os preços representam novas ofertas (não reajuste de contratos vigentes).
Os números mostram que Cuiabá entrou em 2026 com um mercado de locação mais caro e mais disputado, e isso tende a mexer diretamente com a decisão de compra e venda. Quando o aluguel sobe acima da inflação e a rentabilidade permanece alta, aumenta a procura por imóveis com boa liquidez e boa apresentação, e o preço “certo” vira diferencial competitivo. Se você é proprietário e quer vender, o momento exige anúncio completo, fotos bem feitas e preço alinhado ao padrão e à região. No CasaAVendaCuiaba.com.br, você pode anunciar sua casa grátis e alcançar compradores que já estão sentindo essa pressão no bolso.