Preço do aluguel em Cuiabá sobe 17,49% em 12 meses e chega a R$ 47,21/m², aponta FipeZAP
O preço do aluguel residencial em Cuiabá registrou alta de 17,49% em 12 meses e fechou janeiro de 2026 com valor médio de R$ 47,21 por metro quadrado, segundo o Índice FipeZAP de Locação. No recorte mensal, a capital mato-grossense avançou 1,34% em janeiro.
O levantamento também aponta rentabilidade média (rental yield) de 8,22% ao ano - indicador que relaciona o valor estimado do aluguel ao preço do imóvel, em média. A amostra considerada no mês foi de 2.614 anúncios.
Importante: o FipeZAP é calculado com base em anúncios de locação (oferta), e não necessariamente em contratos efetivamente fechados. Isso significa que negociações, descontos e mudanças no perfil dos imóveis anunciados podem afetar a leitura do índice.
O que dizem os números de janeiro
Resumo do mercado em Cuiabá (jan/2026)
| Indicador (FipeZAP Locação) | Resultado |
|---|---|
| Amostra | 2.614 anúncios |
| Variação no mês | +1,34% |
| Variação acumulada no ano | +1,34% |
| Variação acumulada em 12 meses | +17,49% |
| Preço médio | R$ 47,21/m² |
| Rental yield | 0,68% a.m. / 8,22% a.a. |
Quanto isso representa no bolso
Com o preço médio de R$ 47,21/m², o aluguel “teórico” (sem considerar condomínio, IPTU e taxas) ficaria próximo de:
| Tamanho do imóvel | Estimativa de aluguel (R$) |
|---|---|
| 40 m² | 1.888 |
| 50 m² | 2.361 |
| 60 m² | 2.833 |
| 70 m² | 3.305 |
O próprio informe traz a renda média domiciliar (2023) em torno de R$ 6.682. Em termos de capacidade de pagamento, isso reforça um ponto de atenção para 2026: em parte do mercado, a conta pode pesar, aumentando negociação e rotatividade.
Bairros: onde está mais caro e onde subiu mais
O informe lista “zonas, distritos ou bairros mais representativos” e mostra dois dados ao mesmo tempo: preço médio por m² e variação em 12 meses. E esses dois números contam histórias diferentes.
Ranking de preço por m² (jan/2026)
| Bairro (recorte FipeZAP) | Preço (R$/m²) | Variação em 12 meses |
|---|---|---|
| Duque de Caxias | 59,1 | +1,1% |
| Do Quilombo | 53,5 | +49,7% |
| Jardim Aclimação | 48,6 | +27,1% |
| Ribeirão do Lipa | 47,0 | +10,8% |
| Cidade Alta | 46,2 | +36,2% |
| Da Goiabeira | 45,3 | +25,6% |
| Área de Expansão Urbana | 44,7 | +8,1% |
| Centro Norte | 41,2 | +40,4% |
| Do Porto | 41,1 | +8,4% |
| Dos Araés | 37,7 | +33,6% |
Leitura do ranking:
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Duque de Caxias aparece como o m² mais caro, mas com baixa variação em 12 meses (+1,1%). Isso costuma indicar mercado já “no topo” do recorte: o preço é alto, mas o ganho recente foi pequeno.
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Quilombo e Centro Norte chamam atenção pela alta forte (49,7% e 40,4%). Aqui é onde o leitor precisa de cautela: variações muito altas podem refletir pressão real, mas também podem ter influência de mudança de mix (tipo de imóvel anunciado, padrão, mobiliado, condomínios específicos entrando/sumindo da amostra).
Gráficos do recorte de bairros (jan/2026)
Para facilitar a leitura, gerei dois gráficos a partir dos números do quadro de bairros do informe.
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Gráfico 1 — Preço médio do aluguel por m² (bairros do recorte)
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Gráfico 2 — Variação em 12 meses (bairros do recorte)
Rentabilidade de 8,22% ao ano: por que esse número exige cuidado
O informe aponta rental yield de 8,22% a.a. - um indicador que, na prática, sugere que o aluguel tem se mantido competitivo como gerador de renda.
Mas esse dado tem duas limitações que precisam ficar claras para não vender ilusão:
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É yield bruto (não é o retorno líquido do proprietário).
Na vida real entram vacância, manutenção, pintura/turnover, administração, taxas, seguro e eventuais descontos no fechamento. -
É derivado do mercado de anúncios, e não da sua operação específica.
Um imóvel com baixa liquidez, alto custo de manutenção ou que exige reformas recorrentes pode derrubar esse retorno rapidamente.
Em outras palavras: o número é útil para “termômetro”, mas não substitui uma conta de fluxo de caixa do imóvel.
O que pode explicar a aceleração em Cuiabá
O índice, sozinho, não aponta causa. Mas a combinação de:
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alta anual forte (+17,49%),
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avanço mensal relevante (+1,34%),
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e manutenção do yield acima de 8%,
sugere um mercado com demanda ainda firme e oferta que não tem “sobrado”. Em cenários assim, a disputa por imóveis bem localizados e com boa liquidez tende a pressionar preço - e o repasse vai acontecendo no tempo.
O que observar daqui para frente
Para entender se a alta continua ou perde fôlego, três sinais costumam ser decisivos:
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Afordabilidade: quanto do orçamento familiar o aluguel está consumindo (quando pesa demais, o mercado negocia ou migra para imóveis menores).
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Tempo de anúncio/vacância: se imóveis começam a demorar mais, o preço anunciado pode ficar “alto no papel”, mas cair no fechado.
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Mudança no mix de anúncios: entrada de imóveis mobiliados/padrão superior pode inflar média sem significar alta uniforme.
Conclusão
O Índice FipeZAP de janeiro de 2026 indica que o aluguel residencial em Cuiabá segue em alta e acelerou no acumulado de 12 meses, com preço médio de R$ 47,21/m² e rentabilidade média anualizada de 8,22%. O recorte de bairros mostra que preço alto e alta forte nem sempre andam juntos - e que leituras apressadas geram erro.
Para transformar o índice em decisão (investimento, reajuste ou negociação), o próximo passo não é “achar”: é cruzar com comparáveis por tipologia, condomínio e padrão, porque o que decide preço real é o mercado do seu microterritório.