Preço do imóvel em Cuiabá sobe 1,03% em abril e atinge R$ 6.931 o m²; veja os bairros que mais valorizaram

Capital de Mato Grosso registrou a 9ª maior alta mensal entre as 22 capitais monitoradas pelo FipeZAP. No acumulado de 12 meses, porém, valorização de 3,78% fica abaixo da inflação e coloca Cuiabá como a penúltima entre as capitais.

O preço médio do metro quadrado de imóveis residenciais à venda em Cuiabá chegou a R$ 6.931 em abril de 2026, segundo o Índice FipeZAP divulgado nesta semana. A capital mato-grossense registrou alta de 1,03% em relação a março, terceiro mês consecutivo de aceleração no ritmo de valorização — em janeiro, a variação havia sido de apenas 0,20%.

Apesar do desempenho positivo no mês, Cuiabá segue entre as capitais com pior performance no acumulado dos últimos 12 meses. A alta de 3,78% em um ano coloca a cidade na 21ª posição entre as 22 capitais monitoradas — atrás apenas de Campo Grande (+3,50%) — e abaixo da inflação medida pelo IPCA, que ficou em 4,62% no mesmo período. Na prática, isso significa queda real nos preços dos imóveis cuiabanos.

O levantamento foi feito com base em 7.042 anúncios de venda residencial coletados na capital durante o mês. A pesquisa do FipeZAP é referência nacional para acompanhamento de preços do mercado imobiliário e cobre 56 cidades brasileiras.

“A capital mato-grossense acelerou em abril, mas ainda paga o preço de uma corrida menor do que a de outras capitais nos últimos 12 meses.

01 — RANKING Jardim Cuiabá lidera entre os mais caros; Bairro do Porto e Dos Araes disparam

Entre os 10 bairros mais representativos usados pelo FipeZAP para calcular o índice da capital, o Jardim Cuiabá se mantém como o endereço mais valorizado, com m² médio de R$ 10.110. Ele é seguido por Duque de Caxias (R$ 8.705/m²) e Ribeirão do Lipa (R$ 8.043/m²), formando o "topo da pirâmide" do mercado residencial cuiabano.

Mas o destaque do ano não está no topo — e sim na base. Dos Araes (+21,9%), Do Porto (+17,7%) e Centro Norte (+16,6%) lideram a valorização nos últimos 12 meses, todos com altas pelo menos quatro vezes superiores à média da capital. Bairros tradicionalmente mais procurados, como o próprio Jardim Cuiabá (+3,0%) e Duque de Caxias (+0,5%), tiveram desempenho bem mais modesto.

O único bairro do recorte que registrou queda em 12 meses foi a chamada Área de Expansão Urbana, com recuo de 7,7% — possivelmente refletindo um ajuste após ciclo anterior de oferta elevada.

02 — COMPARAÇÃO Cuiabá vs. Brasil: por que a capital ficou para trás?

O Índice FipeZAP nacional registrou alta de 5,63% nos últimos 12 meses, puxado por capitais do Nordeste, como Fortaleza (+13,49%), Salvador (+12,75%) e Belém (+11,36%), e por Vitória (+12,53%) no Sudeste. Cuiabá, com seus 3,78%, ficou bem abaixo dessa média.

A explicação tem várias camadas: a forte valorização entre 2022 e 2024 — período em que Cuiabá acumulou alta superior a 30% — pode estar gerando uma acomodação natural. Em 2022, a alta foi de 10,25%; em 2023, de 10,52%; e em 2024, de 10,31%. Em 2025, esse ritmo já havia desacelerado para 6,41%, e os primeiros quatro meses de 2026 mostram um arrefecimento ainda mais nítido.

Outro fator estrutural: o preço médio da capital, de R$ 6.931/m², é praticamente o mesmo de Campo Grande (R$ 6.839/m²) e está distante das duas mais caras do país — Vitória (R$ 14.818/m²) e Florianópolis (R$ 13.208/m²) —, refletindo um mercado com menor pressão de demanda do que polos de migração e turismo.

03 — RITMO MENSAL Aceleração em abril coloca Cuiabá entre as 9 maiores altas mensais

Na variação mensal de abril, Cuiabá superou a inflação prévia medida pelo IPCA-15 (+0,89%) e ficou à frente de capitais como São Paulo (+0,19%), Rio de Janeiro (+0,34%), Belo Horizonte (+0,39%) e Porto Alegre (+0,24%). A liderança mensal entre capitais ficou com Campo Grande (+1,87%), seguida por Vitória (+1,48%) e Natal (+1,37%).

04 — COMO COMPRAR O que esperar do mercado imobiliário cuiabano

Para quem procura comprar imóvel em Cuiabá, a leitura combinada dos dados sugere alguns pontos práticos:

• Bairros nobres consolidados (Jardim Cuiabá, Duque de Caxias, Ribeirão do Lipa) seguem como os mais caros, mas têm valorização recente abaixo da inflação — favorecendo compradores que negociam.
• Bairros em transformação (Centro Norte, Dos Araes, Do Porto) lideram a valorização e podem oferecer melhor relação custo-benefício para quem busca apreciação no curto prazo.
• O preço médio da capital, de R$ 6.931/m², é compatível com cidades de porte médio do interior paulista, como São José do Rio Preto (R$ 5.922/m²) e Praia Grande (R$ 6.652/m²).
• O ritmo de aceleração em 2026 sugere que a janela de preços contidos pode estar se fechando, embora ainda haja distância significativa para a média nacional.

O próximo informe do FipeZAP, com dados de maio, deve confirmar se Cuiabá manterá a tendência de aceleração observada no primeiro quadrimestre — o que faria a capital se aproximar novamente da média nacional após um ciclo de quase um ano de relativo descolamento.

Perguntas frequentes sobre o preço dos imóveis em Cuiabá

As dúvidas mais buscadas sobre o mercado imobiliário cuiabano em abril de 2026.